Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Was Anleger aus dem Münsterland vor dem Kauf wissen sollten

Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage wird häufig als bequemer Weg zur Altersvorsorge beworben: langfristiger Mietvertrag, kaum Verwaltungsaufwand, stabile Nachfrage durch den demografischen Wandel. Auch im Münsterland erhalten private Anleger regelmäßig solche Angebote. Doch wie tragfähig ist das Versprechen wirklich, und für wen passt ein Immobilienkauf zur Altersvorsorge heute überhaupt noch?

Darüber hat regionalupdate.de mit Andreas Ellebracht gesprochen. Der Geschäftsführer der Mensch und Immobilie GmbH in Warendorf ist seit rund 40 Jahren in der Immobilienbranche tätig und begleitet Käufer bei klassischen Wohnimmobilien ebenso wie bei Pflegeimmobilien. Im Gespräch erklärt er, worin sich ein Pflegeapartment von einer vermieteten Wohnung unterscheidet, wo die Risiken liegen, woran man ein seriöses Angebot erkennt, was ein Betreiberwechsel für Eigentümer bedeutet und warum die Beratung nicht beim Objekt beginnen sollte.

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Das unterscheidet sie von der Mietwohnung

Herr Ellebracht, viele Anleger kennen die klassische vermietete Eigentumswohnung. Was ist bei einer Pflegeimmobilie grundlegend anders?

Der Kern liegt im Mietverhältnis. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hat in der Regel einen privaten Mieter und kümmert sich selbst um Mieterauswahl, Neuvermietung, Wohnungsübergaben oder einzelne Reparaturen. Bei einer Pflegeimmobilie gibt es dagegen meist einen langfristigen Vertrag mit dem Betreiber der Einrichtung oder einer Betreibergesellschaft. Der Eigentümer vermietet also nicht direkt an die Bewohnerin oder den Bewohner des Pflegeapartments.

Das reduziert den Verwaltungsaufwand für den Anleger spürbar. Dafür entsteht eine andere Abhängigkeit: Die wirtschaftliche Stärke des Betreibers und die Zukunftsfähigkeit des Standorts bekommen ein viel größeres Gewicht. Ich rate deshalb davon ab, eine Pflegeimmobilie als „Immobilie mit garantiertem Mietvertrag“ zu sehen. Sie ist eine Kombination aus Immobilieninvestment, Betreiberkonzept und der langfristigen Nachfrage nach Pflegeplätzen.

Solche Angebote werben oft mit langen Mietverträgen und wenig Aufwand. Welche Risiken sollten Interessenten trotzdem ansprechen?

Ein langer Mietvertrag gibt zunächst Planungssicherheit, aber er schließt nicht alle Risiken aus. Das wichtigste ist das Betreiberrisiko. Gerät der Betreiber wirtschaftlich in Schwierigkeiten, nützt auch ein langfristiger Vertrag nur begrenzt. Man sollte also sehr genau prüfen, wer der Vertragspartner ist.

Dazu kommen Fragen nach der Entwicklung des Standorts, der Auslastung der Einrichtung, der Instandhaltung und Modernisierung und danach, welche Kosten am Ende tatsächlich beim Eigentümer hängen bleiben. Auch über einen späteren Verkauf sollte man sprechen, denn der Markt für ein Pflegeapartment ist ein anderer als für eine normale Eigentumswohnung. Rendite und Vertragslaufzeit sind deshalb nur ein Teil der Entscheidung. Vertragsdetails, Betreiberbonität, Objektqualität und ein realistischer Blick auf die Risiken sind mindestens genauso wichtig.

Standort, Betreiber, Objekt: Woran man ein seriöses Angebot erkennt

Wie kann ein privater Anleger beurteilen, ob ein Angebot für eine Pflegeimmobilie wirklich Substanz hat?

Standort, Betreiber und wirtschaftliche Tragfähigkeit sind für mich die drei zentralen Punkte. Beim Standort reicht der allgemeine Hinweis auf den demografischen Wandel nicht aus. Es kommt auf die konkrete Lage vor Ort an: Wie groß ist der tatsächliche Bedarf an Pflegeplätzen? Welche anderen Einrichtungen gibt es in der Umgebung? Wie entwickelt sich die Bevölkerung? Und wie gut ist das Haus in die örtliche Infrastruktur eingebunden?

Beim Betreiber schaue ich unter anderem darauf, wie lange das Unternehmen schon am Markt ist, wie viele Einrichtungen es führt, welche Erfahrungen vorliegen und wie nachvollziehbar sein wirtschaftliches Konzept ist. Und schließlich muss das Objekt selbst überzeugen: eine plausible Kaufpreiskalkulation, transparente Vertragsunterlagen, eine ordentliche Bau- und Ausstattungsqualität und klare Regeln zu Instandhaltung und Kosten.

Und wenn die Rendite besonders gut aussieht?

Eine hohe prognostizierte Rendite ist für mich kein Qualitätsmerkmal. Eher umgekehrt: Je attraktiver eine Rendite auf den ersten Blick wirkt, desto genauer sollte man verstehen, wodurch sie wirtschaftlich getragen wird.

Wie prüfen Sie konkret, wodurch eine hohe Renditeprognose getragen wird?

Zuerst schaue ich, welche Rendite überhaupt gemeint ist. Die Zahlen in den Angeboten beruhen in der Regel auf der anfänglichen Bruttomietrendite, also dem Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis. Das klingt gut, sagt aber noch wenig darüber, was beim Eigentümer ankommt. Deshalb rechne ich die Nettomietrendite: Von der Jahresmiete gehen Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage ab, und erst dieser Reinertrag im Verhältnis zum Kaufpreis zeigt die tatsächliche Verzinsung. Hilfreich ist auch das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, also die Frage, wie viele Jahre die Miete braucht, um den Kaufpreis abzudecken.

Danach kommen die Faktoren, die erst über die Laufzeit wirken. Ist die Miete an die Inflation gekoppelt? Wie entwickelt sich der Wert des Objekts? Und welche Kosten trägt der Eigentümer laut Vertrag mit dem Betreiber tatsächlich? Wenn eine Rendite nur aufgeht, weil diese Punkte großzügig gerechnet oder weggelassen wurden, ist das für mich ein Warnsignal.

Betreiberwechsel und Belegungsrecht: Was Anleger wissen sollten

Sie nennen das Betreiberrisiko als wichtigstes Risiko. Was passiert konkret, wenn ein Betreiber zahlungsunfähig wird?

Dann fällt die vereinbarte Miete ganz oder teilweise aus, und es muss ein Nachfolger gefunden werden. Das ist der Moment, in dem sich zeigt, wie gut Standort und Objekt wirklich sind. Ein neuer Betreiber übernimmt ein Haus nicht automatisch zu den alten Bedingungen. Es kann sein, dass er vor dem Einzug kostspielige Renovierungen verlangt oder nur eine niedrigere Miete zahlen will. Im schlimmsten Fall hat sich die Nachfrage vor Ort verschoben, und es findet sich überhaupt kein neuer Betreiber.

Erfahrungsgemäß ließen sich bisher meist recht schnell Nachfolger finden, darauf verlassen sollte man sich aber nicht. Deshalb gehören die Auswahl des Betreibers und der Blick auf die langfristige Entwicklung des Standorts vor den Kaufvertrag, nicht danach. Wer finanziert, sollte außerdem das Zinsrisiko im Blick haben. Läuft die Zinsbindung aus, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden, ganz unabhängig vom Betreiber.

Viele Angebote werben mit einem Belegungsrecht. Was steckt dahinter?

Ein Belegungsrecht regelt vertraglich, dass der Eigentümer und oft auch seine Angehörigen bevorzugt einen Platz in der Einrichtung bekommen, wenn sie pflegebedürftig werden. Manche Verträge erstrecken das auch auf andere Häuser desselben Betreibers. Für viele Käufer ist das ein wichtiger Punkt, denn Pflegeplätze sind in den letzten Jahren knapper geworden, und wer nicht rechtzeitig vorsorgt, findet kurzfristig nicht immer einen Platz.

Ich rate trotzdem, genau zu lesen, wie das Recht im Vertrag ausgestaltet ist. Für wen gilt es? Nur für dieses Haus oder auch für andere Einrichtungen des Betreibers? Und was passiert, wenn gerade kein Platz frei ist? Vor allem ersetzt ein Belegungsrecht nicht die wirtschaftliche Prüfung. In einem Haus an einem schwachen Standort oder mit einem wackligen Betreiber hilft es am Ende wenig. Ich sehe es als zusätzlichen Vorteil, nicht als Grund für den Kauf.

Immobilie zur Altersvorsorge: Für wen sie heute noch passt

Lange galt die eigene Immobilie als sichere Altersvorsorge. Stimmt das bei heutigen Preisen, Zinsen und Nebenkosten noch?

So pauschal würde ich das nicht mehr sagen. Eine Immobilie kann nach wie vor ein sehr guter Baustein der Altersvorsorge sein, aber ein Selbstläufer ist sie nicht. Es kommt darauf an, zu welchem Preis man kauft, wie solide die Finanzierung steht und welche laufenden Kosten auf Dauer anfallen. Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Wohnkosten nach der Entschuldung im Alter meist deutlich besser planbar. Instandhaltung, Modernisierung, Versicherungen und Nebenkosten bleiben aber.

Man muss heute genauer rechnen als noch vor einigen Jahren. Gut ist eine Immobilie als Altersvorsorge dann, wenn sie zur eigenen finanziellen Situation passt und nicht dazu führt, dass Vermögen und Liquidität dauerhaft komplett in einem einzigen Objekt stecken. Für viele Menschen ist das eigene Haus außerdem mehr als eine Kapitalanlage, nämlich ein besonderer Schutzraum für die Familie.

Wem würden Sie zum Kauf raten und wem eher nicht?

Sinnvoll ist ein Kauf vor allem für Menschen mit stabilem Einkommen, genügend Eigenkapital oder finanziellen Reserven und einem langen Anlagehorizont. Bei einer Kapitalanlage muss die Immobilie zusätzlich wirtschaftlich funktionieren: Lage, Kaufpreis, Mieteinnahmen, Finanzierung, Rücklagen sowie mögliche Leerstands- und Instandhaltungsrisiken müssen zusammenpassen.

Zurückhaltend bin ich, wenn jemand für den Kauf fast seine gesamte Liquidität aufbrauchen müsste oder die Finanzierung nur dann trägt, wenn über viele Jahre alles exakt nach Plan läuft. Auch ein sehr kurzer Anlagehorizont ist problematisch, weil Erwerbsnebenkosten und ein möglicher späterer Verkauf eingerechnet werden müssen. Entscheidend ist also nicht das Alter des Käufers, sondern seine gesamte wirtschaftliche Lage.

Später Einstieg und die drei Fragen vor jedem Kauf

Viele beschäftigen sich erst spät mit der Altersvorsorge. Gibt es einen Zeitpunkt, ab dem sich eine Immobilie als Kapitalanlage nicht mehr lohnt?

Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Entscheidend ist, ob die Zeit bis zum Ruhestand und bis zur Rückzahlung der Finanzierung zur persönlichen Situation passt. Wer später einsteigt, muss andere Fragen klären als jemand mit 30 oder 40: Wie lange soll finanziert werden? Welche monatliche Belastung ist auch im Ruhestand noch tragbar? Welche Einkünfte gibt es dann? Und welches Vermögen oder welche Rücklagen sind zusätzlich vorhanden?

Kritisch wird es, wenn die Finanzierung nur über sehr lange Laufzeiten tragfähig wirkt oder im Ruhestand eine hohe Restschuld bleibt, ohne dass es dafür ein schlüssiges Konzept gibt. Ein später Einstieg kann trotzdem sinnvoll sein. Er muss nur viel stärker auf Liquidität, Tilgung und den persönlichen Zeithorizont abgestimmt werden.

Jemand kommt zu Ihnen und möchte mit einer Immobilie für das Alter vorsorgen. Womit fangen Sie an?

Mit drei grundlegenden Fragen. Erstens: Was soll die Immobilie leisten? Mietfrei im Alter wohnen, zusätzliches Einkommen aus Vermietung, Vermögensaufbau oder langfristige Anlage von vorhandenem Kapital? Ohne klares Ziel lässt sich keine passende Immobilie auswählen.

Zweitens: Wie sieht die finanzielle Ausgangslage aus? Also Einkommen, Eigenkapital, bestehende Kredite, Rücklagen und die Frage, welche monatliche Belastung dauerhaft tragbar ist, einschließlich unerwarteter Ausgaben. Drittens: Welcher Zeitraum steht zur Verfügung? Immobilien sind langfristige Investments. Man muss wissen, wie viele Jahre bis zum Ruhestand bleiben, wann die Finanzierung möglichst abbezahlt sein soll und wie flexibel das Kapital bleiben muss. Erst danach spreche ich über ein konkretes Objekt. Am Anfang der Beratung sollte immer die persönliche Strategie stehen, nicht die Immobilie.

Hintergrund: Betreibermodell und Pflegebedarf

Wer in eine Pflegeimmobilie investiert, kauft in der Regel ein einzelnes Apartment in einer stationären Pflegeeinrichtung, rechtlich meist als Teileigentum mit eigenem Grundbucheintrag. Die gesamte Einrichtung ist langfristig an einen Betreiber vermietet oder verpachtet. Er führt das Haus, beschäftigt das Pflegepersonal und rechnet mit Pflegekassen und Bewohnern ab. Die Miete wird anteilig an die Eigentümer der einzelnen Apartments ausgezahlt. Wie die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung zwischen Eigentümern und Betreiber verteilt werden, legt der jeweilige Vertrag mit dem Betreiber fest. Solche Verträge laufen oft 20 Jahre oder länger, unterscheiden sich im Detail aber erheblich.

Als Argument für diese Anlageform dient meist der wachsende Pflegebedarf. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes waren Ende 2023 in Deutschland knapp 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig, rund 15 Prozent mehr als Ende 2021. Ein Teil des Anstiegs geht allerdings auf den erweiterten Pflegebedürftigkeitsbegriff zurück. 86 Prozent der Pflegebedürftigen wurden zu Hause versorgt, rund 800.000 Menschen lebten vollstationär in Pflegeheimen. Die Pflegevorausberechnung des Bundesamtes rechnet allein durch die Alterung der Bevölkerung mit rund 6,8 Millionen Pflegebedürftigen im Jahr 2055.

Der bundesweite Trend sagt jedoch wenig über die Auslastung eines einzelnen Hauses. In der Pflegeversicherung hat die häusliche Pflege gesetzlichen Vorrang, und regionale Bedarfsplanung, Konkurrenz vor Ort und die Personalsituation des Betreibers wirken sich unmittelbar auf eine Einrichtung aus. Weitere Informationen zu Pflegeleistungen und Pflegeeinrichtungen bietet das Bundesgesundheitsministerium. Wie sich der Immobilienmarkt in unserer Region entwickelt, lesen Sie auch im Interview zum Immobilienmarkt im Emsland.

FAQ: Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Wer ist bei einer Pflegeimmobilie der Mieter?

In der Regel der Betreiber der Pflegeeinrichtung beziehungsweise eine Betreibergesellschaft. Der Eigentümer vermietet nicht direkt an die Bewohner, sondern schließt einen meist langfristigen Vertrag mit dem Betreiber.

Ist die Miete bei einer Pflegeimmobilie garantiert?

Ein langer Mietvertrag schafft Planungssicherheit, ist aber keine Garantie. Gerät der Betreiber in wirtschaftliche Schwierigkeiten, hilft der Vertrag nur begrenzt. Deshalb ist die Bonität des Betreibers entscheidend.

Worauf sollte man bei der Standortwahl achten?

Auf den konkreten Bedarf an Pflegeplätzen vor Ort, konkurrierende Einrichtungen, die Bevölkerungsentwicklung und die Einbindung in die lokale Infrastruktur. Der allgemeine Verweis auf den demografischen Wandel reicht nicht.

Lässt sich ein Pflegeapartment leicht wieder verkaufen?

Der Markt für Pflegeapartments unterscheidet sich von dem für klassische Eigentumswohnungen. Die spätere Veräußerbarkeit sollte deshalb schon vor dem Kauf besprochen werden.

Welche Kosten trägt der Eigentümer einer Pflegeimmobilie?

Das regelt der jeweilige Vertrag. Anleger sollten genau klären, welche Kosten für Instandhaltung und Modernisierung tatsächlich bei ihnen verbleiben und welche der Betreiber übernimmt.

Ist eine hohe Rendite ein gutes Zeichen?

Nicht automatisch. Je attraktiver eine Renditeprognose erscheint, desto genauer sollte man prüfen, wodurch sie wirtschaftlich getragen wird.

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