Bezahlbares Bauen und Wohnen ist eine der drängendsten Fragen im Nordwesten. Im Emsland etwa fehlen laut Bau-Monitor 3.100 Wohnungen, während der Neubau zurückgeht. Gebraucht wird Wohnraum, gebaut wird zu wenig. Woran liegt das, und was müsste sich ändern?
Darüber haben wir mit David Jacob Huber gesprochen. Er ist Geschäftsführer des BFW Landesverbandes Niedersachsen/Bremen, der die private, mittelständische und inhabergeführte Immobilienwirtschaft vertritt. Im Interview erklärt er, warum viele Projekte wirtschaftlich nicht mehr aufgehen, wie eine einfache und bezahlbare Planung aussehen kann, was Kommunen, Bauträger und Investoren gemeinsam tun müssen und welchen Vorschlag er dem Bundesbauministerium machen würde.
Bezahlbares Bauen und Wohnen: Woran es heute scheitert
Wie bist Du persönlich zum Thema bezahlbares Bauen und Wohnen gekommen? Was war der Auslöser für Dein Engagement?
Ich komme aus Kärnten und bin mit einem sehr alten, aus Stein gebauten Elternhaus aufgewachsen. Dieses Haus steht für mich für Beständigkeit, Sicherheit und Heimat. Deshalb ist Wohnen für mich nie nur eine Immobilie oder eine Zahl in einer Kalkulation gewesen. Es geht um den Ort, an dem Menschen ihr Leben gestalten. In meiner Zeit als Key-Account-Manager bei Würth und KONE habe ich viele Gespräche rund um die Immobilie, ihre Bezahlbarkeit, Nachhaltigkeit und Entwicklung geführt und begleitet. Das hat mich fasziniert.
Beruflich vertrete ich seit rund 15 Jahren als Geschäftsführer des BFW Landesverbandes Niedersachsen/Bremen die private, mittelständische, inhabergeführte Immobilienwirtschaft. Die Zuspitzung der Wohnungsbaukrise seit 2020 hat mein Engagement noch einmal deutlich verstärkt. Mich beschäftigt, dass Menschen eine Wohnung brauchen und Unternehmen sie schaffen könnten, Projekte aber an Kosten, Vorgaben oder fehlender Finanzierung scheitern. Aus dieser Auseinandersetzung sind auch „#Wohnungsbau first!“ und „Bauturbo JETZT!?“ entstanden. Ich möchte nicht nur beschreiben, was nicht funktioniert, sondern Menschen zusammenbringen, die etwas verändern können.
Was sind aus Deiner Sicht derzeit die größten Hürden für bezahlbaren Wohnraum in Deutschland?
Die größte Hürde ist für mich, dass viele Projekte wirtschaftlich nicht mehr zusammenpassen. Grundstück, Bau und Finanzierung kosten Geld, gleichzeitig müssen die späteren Mieten oder Kaufpreise für die Menschen tragbar bleiben. Wenn die Rechnung nicht aufgeht, wird nicht gebaut. Hinzu kommen lange und schwer berechenbare Verfahren sowie Anforderungen, die sich überlagern: von technischen Standards bis zu kommunalen Auflagen und Verpflichtungen aus städtebaulichen Verträgen. Jede einzelne Forderung mag begründbar sein. Entscheidend ist aber, was ihre Summe kostet.
Außerdem reden wir zu wenig über die gesamten Wohnkosten. Eine bezahlbare Nettokaltmiete hilft nur begrenzt, wenn Energie, Gebühren und der Betrieb des Gebäudes die Haushalte überfordern. Deshalb unterstützt der BFW den Dreisprung aus Erleichterungen, Beschleunigung und Kostensenkungen. Der Bauturbo kann die Planung beschleunigen, aber er löst nicht automatisch das Finanzierungsproblem. Eine Baugenehmigung ist ein Blatt Papier, in dem noch kein Mensch wohnen kann!
Einfach planen, Wohnen und Energie zusammendenken
Du sprichst von Visionen für mehr Wohnraum. Wie sieht für Dich eine konkrete Lösung aus?
Ich würde mit einem konkreten Grundstück oder Bestandsgebäude beginnen und zuerst fragen: Welche Menschen sollen hier wohnen, was brauchen sie, und was können sie bezahlen? Daraus entwickeln wir eine Planung, die nicht möglichst kompliziert, sondern möglichst sinnvoll ist. Dazu gehören gut nutzbare Grundrisse, eine einfache Gebäudestruktur und tragende Wände, die übereinanderstehen. Das kann die Konstruktion vereinfachen und dort, wo die Statik es erlaubt, auch bewehrungsfreie Wände ermöglichen. Das Hildesheimer Modell von Philipp Weber und der gbg ist für mich ein Beispiel, von dem wir lernen können.
Gleichzeitig würde ich Wohnen, Wärme und Strom von Anfang an zusammen betrachten. Mieterstrom und hochgradig energieautarke Konzepte, wie sie Timo Leukefeld entwickelt, verdienen eine ernsthafte Prüfung. Nicht jede Technik passt zu jedem Gebäude. Meine Vision ist ein schönes, langlebiges Haus, dessen Bau und Betrieb bezahlbar bleiben, und ein gelungenes Konzept, das sich an weiteren Standorten sinnvoll wiederholen lässt. Dafür müssen wir nicht alles neu erfinden, sondern auch bewährtes Wissen wieder anwenden.
Wo helfen politische Vorgaben und Förderprogramme, und wo bremsen sie?
Politische Vorgaben helfen, wenn sie Sicherheit gewährleisten und einen klaren, berechenbaren Rahmen schaffen. Die NBauO-Novelle von 2024 und die jetzt anstehende weitere Novelle in Niedersachsen zeigen aus meiner Sicht die richtige Richtung: vorhandene Gebäude leichter weiterentwickeln, Verfahren vereinfachen und Spielräume eröffnen. Auch den Bremer Weg unter Bausenatorin Özlem Ünsal begrüße ich, weil dort Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft gemeinsam an Hindernissen arbeiten. Solche Ansätze helfen allerdings nur, wenn die Kommunen sie vor Ort mittragen.
Förderung hilft, wenn sie eine Finanzierungslücke verlässlich schließt, etwa beim sozialen Wohnungsbau oder beim selbst genutzten Wohneigentum. Sie bremst, wenn Programme kurzfristig wechseln, schwer zugänglich sind oder Anforderungen auslösen, deren Mehrkosten den Vorteil aufzehren. Ich wünsche mir deshalb Förderung, die wirtschaftlich sinnvolle Lösungen ermöglicht, statt Bauherren auf einen einzigen technischen Weg festzulegen. Und wir sollten so einfach und innovativ planen dürfen, dass ein gutes Projekt möglichst auch ohne Förderung tragfähig sein kann.
Keine Einheitsantwort für Stadt und Land
Du bist bundesweit aktiv. Welche regionalen Unterschiede siehst Du beim Wohnen und bei den Baukosten?
Wir haben nicht einen einheitlichen deutschen Wohnungsmarkt. In nachfragestarken Großstädten sind verfügbare Grundstücke und zusätzlicher Wohnraum besonders umkämpft. In kleineren Städten und ländlichen Regionen stellen sich andere Fragen: Welche Wohnungen werden tatsächlich gebraucht, wie lässt sich Bestand sinnvoll nutzen, und welche Miete ist vor Ort überhaupt erzielbar? Auch Hannover, Bremen und Bremerhaven brauchen deshalb nicht dieselben Antworten. Ein vorhandenes Gebäude ist noch lange nicht die passende Wohnung für eine Familie oder einen älteren Menschen.
Bei den Baukosten müssen wir genauer hinsehen. Ein günstigeres Grundstück macht das gesamte Vorhaben nicht automatisch bezahlbar. Die Kosten für Material, Arbeit und Technik bleiben, dazu kommen örtliche Besonderheiten wie Boden, Erschließung und Stellplätze. Unterschiedliche Landesbauordnungen und kommunale Anforderungen erschweren zudem die Wiederholung bewährter Konzepte. Ich wünsche mir deshalb einheitlichere und verlässlichere Verfahren, ohne die unterschiedlichen Bedürfnisse der Regionen zu ignorieren. Wir sollten nicht überall das Gleiche bauen, aber auch nicht überall dieselben Grundfragen neu verhandeln müssen.
Was können Bauträger, Kommunen und Investoren tun, um gemeinsam mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Sie sollten miteinander sprechen, bevor eine fertige Planung auf dem Tisch liegt und jeder nur noch seine Position verteidigt. Konkret würde ich für ein Vorhaben früh die Kommune, den Bauträger, den Investor, die Planer und möglichst auch die finanzierende Bank zusammenbringen. Zuerst klären wir den Bedarf, dann die Erschließung, die Anforderungen und die Finanzierung. Der Bauträger muss eine belastbare Planung und Kalkulation vorlegen. Die Kommune muss früh sagen, was notwendig ist und welche Spielräume sie nutzen kann. Der Investor muss deutlich machen, unter welchen Bedingungen er Verantwortung übernimmt.
Aus diesem Gespräch müssen verbindliche nächste Schritte entstehen: Wer klärt welche Frage bis wann, und wer entscheidet? Auch die Bedürfnisse der künftigen Bewohner gehören früh dazu. Hannover zeigt beim Bauturbo, wie Leitlinien und Vorabstimmung Orientierung geben können. In „Bauturbo JETZT!?“ beschreibe ich genau diese Zusammenarbeit. Als BFW können wir Menschen verbinden und Wissen einbringen. Entscheidend ist aber, dass aus dem Gespräch anschließend eine Entscheidung und aus der Entscheidung ein umsetzbares Projekt wird.
Zwischen Zustimmung und Skepsis: ein Vorschlag für Berlin
Wie reagieren die Menschen auf Deine Ideen? Erlebst Du eher Zustimmung oder Widerstand?
Ich bekomme ermutigende Rückmeldungen, erlebe aber auch Skepsis und Widerstand. Bei meinen Vorträgen wird geschätzt, wenn ich nicht nur Probleme benenne, sondern praktische Hinweise und andere Denkansätze mitbringe. Die Gespräche mit den neu gewählten Kommunalpolitikern beim Kongress in Hannover haben mir zuletzt gezeigt, wie wichtig dieser Austausch ist. Viele Verantwortliche sehen den Handlungsbedarf, brauchen aber auch Wissen, finanzielle Spielräume und Sicherheit für ihre Entscheidungen.
Wenn ich vorschlage, Bauweisen oder die Wärmeversorgung anders zu denken, kommen natürlich Fragen nach Nachweisen, Kosten und Risiken. Die sind berechtigt. Mich stört nicht das kritische Nachfragen, sondern wenn eine Idee allein deshalb abgelehnt wird, weil man es bisher anders gemacht hat. Mein Anspruch ist nicht, mit jeder Idee recht zu behalten. Ich möchte, dass wir gute Ansätze sorgfältig prüfen und ausprobieren können. Zustimmung ist schön, aber wirklich interessant wird es für mich, wenn jemand Verantwortung übernimmt und aus dem Gedanken ein Projekt macht.
Wenn Du morgen mit einem Vorschlag beim Bundesbauministerium Gehör finden würdest, welcher wäre das?
Ich würde einen rechtssicheren Gebäudetyp E vorschlagen, der einfacheres Bauen zu einer normalen, verlässlich nutzbaren Möglichkeit macht. Gemeint ist kein komplizierter Sondervertrag, der Bauträgern und Projektentwicklern neue Unsicherheiten auflädt, sondern eine schlanke gesetzliche Regelung. Sicherheit, Funktionalität und Dauerhaftigkeit müssen gewährleistet bleiben. Über zusätzliche Komfort- und Ausstattungsstandards sollten die Vertragspartner informiert und rechtssicher entscheiden können, ohne dass daraus im Nachhinein unkalkulierbare Haftungsrisiken entstehen.
Damit meine ich ganz konkret: Nicht jede technisch mögliche Ausstattung muss automatisch zum geschuldeten Standard werden. Wer einfacher bauen und wohnen möchte, sollte das verlässlich vereinbaren können. Das entspricht der Forderung des BFW nach einem klaren gesetzlichen Rahmen statt immer neuer Listen und komplizierter Zusatzregeln. Es löst nicht jedes Finanzierungs- oder Genehmigungsproblem, wäre aber ein wichtiger Schritt, um Planung, Kosten und Verantwortung wieder besser zusammenzubringen. Ich möchte, dass wir langlebige, sichere und schöne Häuser bauen können, die sich Menschen auch leisten können.
Abgesehen von der Technik und den normativen Anforderungen würde ich das Bundesbauministerium auffordern, mit dem Wirtschafts- und dem Finanzministerium zu sprechen und ein Förderprogramm für junge Menschen aufzulegen, die sich ein Eigenheim anschaffen wollen, egal in welcher Form. Zum Beispiel könnte die Grunderwerbsteuer für die erste eigene, selbst bewohnte Immobilie komplett gefördert werden. Wir müssen es den Menschen wieder einfacher machen, Immobilien für die Selbstnutzung zu erwerben.
Bezahlbarer Wohnraum braucht Rechnung, Rahmen und Verantwortung
David Jacob Huber zeigt, dass bezahlbares Bauen und Wohnen weniger an fehlenden Ideen scheitert als an einer Rechnung, die nicht aufgeht. Grundstück, Baukosten, Finanzierung, Auflagen und spätere Betriebskosten müssen zusammenpassen, sonst bleibt auch eine schnelle Baugenehmigung folgenlos. Sein Ansatz setzt deshalb früh an: beim konkreten Bedarf, bei einfachen Grundrissen und Konstruktionen und bei einem Gesamtblick auf Wohnen, Wärme und Strom.
Für Kommunen und Bauträger in der Region ist vor allem sein Plädoyer für frühe, verbindliche Abstimmung interessant. Wer Kommune, Investor, Planer und Bank an einen Tisch holt, bevor Positionen verhärtet sind, spart Zeit und Geld. Ob der Gebäudetyp E und eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer für die erste selbst genutzte Immobilie kommen, entscheidet die Politik. Die Debatte darüber dürfte gerade in einem Flächenland wie Niedersachsen mit sehr unterschiedlichen Wohnungsmärkten weitergehen.
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